Kurzantwort: Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Rohrleitungen zuständig und trägt die Kosten einer Rohrreinigung. Hat der Mieter die Verstopfung nachweislich selbst verursacht - zum Beispiel durch das Spülen von Feuchttüchern - haftet er für die Kosten.
Rechtliche Grundlage
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verpflichtet den Vermieter, die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Dazu gehören funktionierende Abwasserleitungen. Rohre verstopfen durch normalen Gebrauch über die Zeit - das ist regulärer Verschleiß, für den der Vermieter aufkommen muss.
Wann der Mieter zahlt
Der Mieter haftet, wenn er die Verstopfung verursacht hat. Typische Fälle:
- Feuchttücher, Wattepads oder Binden wurden ins WC gespült.
- Speisereste oder größere Mengen Fett gelangten regelmäßig in den Küchenabfluss.
- Ein Fremdkörper (Spielzeug, Zahnbürste) wurde versehentlich weggespült.
- Die Verstopfung liegt klar in der Wohnungsleitung und nicht in der Gemeinschaftsleitung.
Der Nachweis muss vom Vermieter erbracht werden. Ein bloßer Verdacht reicht nicht. Der Bericht des Kanalreinigungsbetriebs, in dem der Fremdkörper oder Verursacher beschrieben ist, gilt als geeigneter Nachweis.
Kosten auf den Mieter umlegen - geht das?
Viele Mietverträge enthalten eine Klausel, wonach der Mieter Kleinreparaturen bis zu einem bestimmten Betrag selbst trägt (oft 75 bis 120 Euro je Einzelfall). Ob eine Rohrreinigung darunter fällt, hängt davon ab, ob sie als Kleinreparatur im Sinne der Vereinbarung gilt. Gerichte haben hier unterschiedlich entschieden. Im Zweifel lohnt sich eine Beratung durch den Mieterschutzbund.
Hausordnung und Betriebskostenabrechnung
Regelmäßige vorbeugende Rohrreinigungen - etwa eine jährliche Grundleitungsspülung - können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist und die Maßnahme tatsächlich regelmäßig durchgeführt wird. Einmalige Entstopfungsmaßnahmen als Reparatur sind hingegen keine umlagefähigen Betriebskosten.
Vorgehen als Mieter bei Verstopfung
- Sofort melden: Informieren Sie den Vermieter oder die Hausverwaltung schriftlich, am besten per E-Mail oder Einschreiben. Notieren Sie Datum und Uhrzeit der Meldung.
- Schaden dokumentieren: Machen Sie Fotos vom Abfluss, von ausgetretenem Wasser oder sichtbaren Schäden.
- Keine eigenmächtige Beauftragung: Beauftragen Sie ohne Absprache keinen Fachbetrieb auf Rechnung des Vermieters, außer in einem echten Notfall (Wasserschaden, Überflutungsgefahr) und nur, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist.
- Quittungen aufbewahren: Wenn Sie in einem Notfall selbst aktiv werden mussten, bewahren Sie alle Belege für eine spätere Kostenerstattung auf.
Vorgehen als Vermieter
- Beauftragen Sie einen Fachbetrieb mit schriftlichem Befundbericht.
- Dokumentieren Sie die Ursache der Verstopfung.
- Sprechen Sie den Mieter schriftlich an, wenn ein Verschulden vorliegt.
- Planen Sie präventive Reinigungsintervalle, besonders bei Mehrfamilienhäusern in Köln mit älterer Leitungsstruktur.
Tipp: Versicherung prüfen
Manche Hausratversicherungen und Haftpflichtversicherungen decken Folgeschäden durch Leitungsdefekte ab. Lassen Sie im Schadensfall prüfen, ob eine Versicherung einspringt, bevor Sie Kosten aus eigener Tasche zahlen.